老年人再婚“房改房”的离婚分割实务问题探析
The Analysis of Division of Private Apartment through Housing Reform during Divorce of the Remarried Elderly
Yang Xiao Lin，Duan Feng Li
杨晓林 段凤丽[①]
内容摘要：再婚后房改房权属认定及分割问题，是当前老年人离婚和继承司法实践中的难点，同案不同判现象非常突出，当事人的利益得不到保障，由此导致上诉缠诉现象不断增多。此类房产，应充分考虑房改房属特定时期国家福利政策分房的特点，根据购买过程中是否使用了另一方应该享受的包括工龄优惠在内的各种优惠；或者作反向思考，根据房改房是面向家庭，且每个家庭只能享受一次的政策，通过分析另一方是否因此失去再次享受福利分房资格来判断属于一方的个人财产还是再婚夫妻共同财产。同时，考虑到房屋的增值，为平衡双方利益，可以对婚后共同支付的购房款部分给另一方以合理补偿。
关键词： 离婚 房改房 物权登记 平衡利益。
目次
一、再婚房改房的权属认定和分割同案不同判，司法实践中处理标准不一
二、关于对再婚房改房分割存在的争议
三、解决纠纷应避免利益失衡—对再婚“房改房”权属认定的建议
一、再婚房改房的权属认定和分割同案不同判，司法实践中处理标准不一（以下为笔者代理的案件，为�；さ笔氯艘�，对其姓名做了处理）
【案例一】
法院判决确认婚内申请购买并签订购房合同，取得房产证的房改房为一方婚前个人财产。①
田某某（女）和李某某（男）于1995年1月17日结婚，双方均系再婚。1995年8月9日田某某申请购买再婚前与亡夫承租的单位公房，1999年11月1日签订房屋买卖合同，支付购房款，2000年2月取得房屋产权证书。
2007年10月，李某某起诉离婚，认为该房为夫妻共同财产要求依法分割。
一审法院认为，双方争议房屋原为田某某和其前夫承租的房屋，田某某在与李某某结婚前即申请购买该房屋，并使用其与前夫的工龄及个人存款购买了该房屋，虽购买该房屋的买卖契约和房屋所有权证于婚后取得，但不应改变该房屋为田某某婚前个人财产的性质。
田某某基于其他事由而上诉，二审法院驳回上诉请求。
【案例二】
案情基本相同，一审法院却判决房改房为夫妻共同财产，判决按照评估价酌情补偿对方折价款。
任某某（男方）和王某某（女方）于1994年4月15日登记结婚，双方均系再婚。1993年3月任某某申请购买此前承租的公房并交付购房预付款，1994年5月26日任某某再次补交购房款7000元。1994年8月27日，任某某与单位补签售房协议，并于1996年7月4日，取得房屋产权证书。此房购买过程中使用了被告亡妻的工龄优惠。王某某婚前也在原籍原单位申请购买了一套房改房，但尚未取得产权证。2010年3月，王某某起诉离婚，要求分割此房改房。
一审法院认为，在双方婚姻关系存续期间，任某某购买了其原承租的房屋，并于1996年7月取得房屋产权证，根据我国婚姻法的相关规定认定为夫妻共同财产。但鉴于该房屋系任某某通过房改售房的方式取得产权，该房折算了任某某及其前妻的工龄，同时考虑房改售房具有福利的性质因素，以归任某某所有为宜，任某某应适当给付王某某房屋折价款，具体数额由法院酌定。关于王某某已购买的房改房虽尚未取得该房的产权证，但其单位已经出具了关于该房的产权证明，法院认定该房为双方之共同财产。根据该房的来源为王某某单位分配的事实，以归王某某所有为宜。
一审判决后，双方均不服上诉，二审法院维持原判。双方均已决定申诉。
【案例三】
原告杨某某（女方）与被告邢某某（男方）于2001年4月6日登记结婚，双方均系再婚。2000年7月邢某某申请购买诉争房改房，2000年12月15日，签订《房屋买卖契约》并缴纳购房款，2002年6月28日取得房产证，2003年10月，原告起诉离婚，并要求分割此诉争房改房。
一审法院审理后认为，诉争房屋的购房款折算了邢某某与其原配韩某某的工龄，该房屋的买卖手续在原告与被告登记结婚之前已经完成，虽然产权证的取得在其结婚之后，但这并不能改变诉争房屋系被告婚前个人财产的性质，原告认为被告在婚姻关系存续期间取得产权证，诉争房屋应为夫妻共同财产，没有法律依据。
【案例四】
陈某某与翟某于1995年6月登记结婚，双方均系再婚。1994年8月陈某某与单位签订诉争房改房买卖合同，并于婚前缴纳了部分购房款，第二笔购房款于婚后缴纳，并于婚后取得房屋产权证书。
2003年5月，翟某起诉离婚，并要求分割诉争房改房，一审法院认定该房为夫妻共同财产，陈某某不服上诉，二审法院改判该房为其个人财产。
法院审理认为，双方诉争房改房系陈某某所在单位根据房改相关政策优惠销售给陈某某的，且陈某某签订房屋买卖合同发生在婚前，并缴纳了大部分购房款，履行了主要合同义务，虽在双方婚后又共同缴纳了最后一笔购房款，并取得了房屋产权证书，但应当指出的是，该房屋产权登记在双方结婚之前，故不能因此改变该房屋所有权人的性质。
【案例五】
杨某某与李某于1996年3月13日登记结婚，双方均系再婚。1998年12月8日，李某某与单位签订诉争房改房买卖合同，交纳购房款，2000年10月18日取得房屋所有权证。
2003年11月19日李某某去世，为遗产继承纠纷，杨某某将李某之女诉至法院，要求继承其父遗产诉争房改房一半的份额。
一审法院法院审理认为，诉争房改房是李某某与杨某某婚后签订购房合同，交付购房款，并取得房屋产权证的房改房，应属李某某与杨某某的夫妻共同财产。其中杨某某享有一半的份额。李某某之女只能对李某某的一半产权按照法定继承取得四分之一的继承权。
【案例六】
马某（夫）与王某（妻）于2002年3月22日登记结婚，马某属于再婚，1999年7月马与前妻离婚。1997年12月马某与单位签有《公有住宅租赁合同》，1999年3月26日，马某与单位签署《房屋买卖意向书》，申请购买之前承租的单位公房，其中确定了房屋建筑面积、工龄折扣款、售价及付款方式等问题，购房优惠中折算了其前妻的工龄。2003年3月马某与单位签署《公有住宅楼买卖契约》，还有日期为2005年5月的北京市行政事业性统一银钱收据、印花税收据。2004年11月取得诉争房改房所有权证。诉讼期间单位出具证明上述房屋按1997年成本价出售。马某是在1998年至2003年间支付了全部购房款及公共维修基金。2008年7月，王某起诉请求确认诉争房改房为夫妻共同财产。
一审法院审理认为，该房系在双方结婚之前承租的公房，后马某根据成本价购房政策利用工龄优惠购买获得。该房屋的原始取得及购买所享受的工龄优惠均与双方婚姻关系无关，且房屋的大部分购房款都已于登记结婚前支付，故应当认定马某在登记结婚之前已取得了该房屋。至于房屋产权登记这一具有行政管理性质的行为基于其特定程序于双方婚姻存续期间完成，并不影响该房屋作为一项财产已于结婚登记前取得的事实。如马某使用夫妻共同财产支付了该房屋的部分购房款，紧导致对马某婚前财产的价值增加，王某可就该部分财产主张权利，但不能改变该房屋作为马某婚前财产的性质。
王某不服一审判决，上诉，二审出于维系婚姻目的而撤诉。
【评析】
以上是我们亲自代理的六个再婚房改房案件，充分展示了司法实践中关于夫妻共同财产权属认定上适用不同法律所导致的截然不同的结果。
“案例一” 完全根据《物权法》，依据申请购房时间、申请购房人、使用何人的政策福利优惠、出资等认定归个人所有，不考虑购房合同签订时间、房产证取得时间是否在婚后。
“案例二 ” 与案例一完全相反，完全依据《婚姻法》，购房合同签订在婚后、房产证取得在婚后，认定为夫妻共同财产。
“案例三 ”同样认为房产证的婚后取得并不影响房改房归个人所有的性质。
“案例四”认为婚后共同缴纳部分购房款的行为以及房产证的婚后取得并不能改变房产婚前个人所有的性质，房产是针对何人的福利分房即何人申请购房、签订购房合同、使用何人的福利政策优惠才是决定房产归属的关键。
“案例五”签订购房合同、出资购房以及房产证的取得均在婚后，因此认定为夫妻共同财产。
“案例六”婚前签订房屋买卖意向书，并使用了其前妻的工龄优惠，房屋产权登记只是一种具有行政管理性质的行为而不能作为物权取得的凭据，诉争房改房应属被告的个人财产。
虽然对于同案异判可以作出中国特色的解释，但在一个统一的法律体制下，却屡屡出现这种同样案件不同判决结果的情况[②]，一方面使人们事前对自己行为的法律后果无法作出合理的预期；另一方面是在纠纷发生后，法院的处理结果难以达到定纷止争的效果，当事人上诉缠诉现象十分突出，甚至引起极端恶性事件的发生。本文中所列举的六个案例，全部经过一审、二审，第一个案例走完了再审程序还要再继续申诉，第二个案例更是终审判决后双方都表示要坚决申诉和申请检察院抗诉到底。
很有意思的一件事情，最高人民法院在2000年2月17日作出的《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属夫妻共同财产的函的复函》（[2000]法民字第4号），“夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予以查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。”这份文件在许多案件中却经常同时被双方当事人所引用，争辩的焦点就是购房款是否是夫妻双方的共同积蓄还是一方的婚前财产，司法审判实践中法院有这种观点只要一方证明不了完全是用婚前存款购买，只要有区区百八十块钱举证不了的话，这房产就应是共同的。笔者曾经苦不堪言为所代理的当事人一笔笔几百数千不等的款项奔波于各个银行之间。但出资真的就这么关键，直接决定了房产权属么？
家庭是社会的细胞，“婚姻案件无小案”。个案承办法官眼中也许只是一件极普通的小案，对当事人来说却是关乎其身家性命的大案。尤其在房价飙升到成为普通人一生中最大财富的今天，承载着“安居”使命的房屋的归属自然成为人们争夺的焦点。有人形象地比喻“离婚就是争房子”，虽然有失偏颇，但也从一个侧面反映了房产的处理在离婚财产分割(大量涉及的继承案件也与此有关）中的重大意义。
但是，就像人们往往忽视了老年人再婚问题一样，也同样忽视了那个特殊年代的产物——“房改房”在离婚时如何处理。在《婚姻法》及其司法解释包括人们正热议的刚刚出台的《婚姻法》司法解释三中，对房改房的分割根本没有提及。
二、关于对再婚房改房分割存在的争议
房改房是指城镇居民自行出资购买的根据国家房屋改革政策出售的房屋。此类房屋是指国家投资建设由房产管理部门直接经营管理的房屋（直管公房）和机关、团体、国有企业事业单位投资建设自行管理的房屋(自管房屋）以及集体企业投资建设自行管理的房屋。按照国家房改政策的有关规定，房改房的出售有市场价、成本价、标准价，而且还由于在购买和出售上还有许多政策性规定等，住房制度改革政策的复杂多样性，使得房屋所有权缺乏足够的明细度，这些都增加了离婚财产分割中，对房屋权属认定存在相当的难度和争议。实践中，关于再婚房改房的分割存在以下几种观点：
（一）完全按照我国《婚姻法》第17条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞的解释（二）》（以下简称《解释（二）》）第19条的规定，“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产�！�
这种观点具有相当的代表性，也是在夫妻财产认定上机械照搬“婚内所得共同制”而得出的必然结论。此观点的本质是完全按照房产证的取得时间来决定房屋产权归属。
此观点的弊端主要在于：如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分“房改房”婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。房屋产权证书的取得与房屋实际交付的时间往往不同步，许多购房人由于其自身以外的原因，迟迟不能取得房屋产权证书。而物权公示原则是为交易服务的，也可以说是一项市场规则；如果财产不交易，则不需要公示[③]。也就是说不动产物权登记的立法目的在于维护交易安全、�；ど埔獾谌说睦�，而离婚诉讼中按揭房屋的分割只在夫妻之间进行，并不存在与善意第三人的利益冲突。一方在婚前已经取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。
（二） 完全按照购房款来源决定“房改房”的权属
认为“婚姻关系存续期间购买的房改房又分为两种情形:一是夫妻一方以个人财产出资购买婚前承租的公有房屋或婚后承租的公有房屋；二是夫妻双方以共同财产出资购买婚前承租的公有房屋或者婚后承租的公有房屋�！被竟鄣闶�，以个人财产购买的房改房就是个人财产，以夫妻共同财产购买的就是夫妻共同财产[④]。
这种观点的弊端在于：忽视了“房改房”是特定历史时期的产物，其本身带有一定的国家政策属性，其出售和价格的计算均受到国家政策的调整。不同于普通商品房，其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。其为购房出资只是取得房屋所有权的一个方面，但绝不是最重要的方面。因其极低廉的价格对于取得房屋产权是远远不够的。如果一方在婚后稍有出资就可以主张产权，而完全不考虑诸如是否享受了其包括工龄优惠在内的其他优惠，这些证明其在购房中同样享受了房改福利的因素，只能导致及其不公平的结果。再婚的特殊性，往往使得此“房改房”到底是分给前一个家庭的还是后一个家庭的变得不太明晰，如果不将此界分清楚，就可能导致一方可能享受了两次房改福利待遇，而这明显是对另一方前次婚姻中获得的财产的掠夺。这种不公平导致一方心里失衡，判决难以达到定纷止争的效果。
通过以上分析我们知道，再婚“房改房”的分割必须考虑“房改房”本身作为特定历史时期产物的特点。既不能简单依据房产证的取得时间，也不能仅仅根据是否有出资来对产权作出简单的判断。
三、解决纠纷应避免利益失衡—--对再婚“房改房”权属认定的建议
鉴于“房改房”属特定历史时期的政策福利分房，出售对象的特定性、出售价格的非市场性、享受政策的一次性，既不能简单依据出资来源，也不能仅以房产证的取得时间来判断房屋产权归属。而应该从特定历史时期的特定国情出发，充分考虑国家政策制定的初衷和现实国情，作出公平合理的判断。以避免解决纠纷导致利益失衡，大量的同案不同判现象的发生。
（一）按房改政策出售的房屋与普通商品房不同的特殊性：
1、房屋出售对象的特定性。
由国情决定，房改房在出售前原则上是由本单位职工以包括配偶在内的家庭为单位承租的公有房屋，承租人对承租的房屋享有债权。同时，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（试行）》第118条之规定，在国家或者单位作为出租人出售该承租的房屋时，承租人则享有在同等条件下优先购买的权利，出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。据此，承租人对其承租的公房享有债权和该房屋在出卖时的优先购买权。
2、其房屋价格不是单纯的市场价格，而是综合了包括夫妻双方的工龄、职级等因素后确定的，相对于市场价有很大的优惠。
房改房针对家庭的特点决定了家庭成员可以享受的房改福利待遇都可以体现在房价优惠之中，因此，另一方面也使得在此房中哪些成员使用了房改优惠成为判别其在此房中拥有产权份额的重要依据，更使得到底是哪个家庭在购买此房改房显得十分明晰。如果在申请购买时，计算房屋总价款时使用了现配偶的工龄优惠等其他折价优惠，就可以证明此房改房是出售给现家庭的；但如果使用的前配偶的工龄优惠及其他优惠，则可以证明此房屋是出售给前一个家庭的，现配偶自然在其中不享有份额。
3、“房改房”福利待遇每个家庭只能享受一次。
因为房改房福利待遇每个家庭只能享受一次，不言而喻，每个家庭成员也仅有一次享受的机会，这个政策决定了在其他家庭中作为家庭成员申请购买了房改房，享受了房改福利待遇，在重新组成新的家庭时就失去了再次享受的资格。这也从反面推断现配偶在此“房改房”中是否享有产权份额。
（二）按房改政策出售的房屋离婚分割时应考虑以下问题：：
1、判断权属应明确的基本原则。
众所周知，按照国务院《关于深化城镇住房制度改革的决定》，职工按成本价格购买公有住房，每个家庭只能享有一次，职工购买现有租住的公有房屋的，售房单位应根据购房职工建立住房基金制度前的工龄予以折扣。
再婚“房改房”的分割应当以是否使用了主张权利一方的包括工龄优惠在内的各种房改福利优惠来做基本的判断原则，该是谁的就是谁的，不能和稀泥，简单判归双方共有了事。如果确实使用了现配偶的福利优惠，那么此“房改房”中就有份额；反之，就没有份额。当然，实践操作中，也可以反推，即如果主张权利者已经在前一次婚姻中享受了房改福利待遇，那么根据“房改房”每个家庭只能享受一次的政策，一般来说，就失去了在此“房改房”拥有权利的可能性。
2、分割财产补偿时要注意平衡双方的利益。
但在处理“房改房”分割时，如果将房产认定为一方个人所有，不能简单处理仅仅是返还婚姻关系存续期间共同出资的一半。
2011年8月12日公布的最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条 规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿�！�
现实中，处理“房改房”历史遗留问题时，可以套用这一思路，但不能简单照搬，如前所述历史原因造成此类房产婚后所交房款甚至超过一半，如果将该房确定为一方婚前财产，且另一方参与了购房款的出资的，对婚后还款及增值，应综合考虑双方婚姻存续时间长短、配偶一方参与出资所作的贡献、身体健康程度、是否另有住房条件等等，对其作出公平合理的补偿。
3、建立和完善我国的夫妻离婚后扶养制度。
我国现行《婚姻法》所确立的离婚救济制度主要由家务劳动补偿、经济帮助和离婚损害赔偿三个部分组成。但在实践中，仍然存在着很大的缺陷和不足，在社会生活中未能充分发挥其应有的作用，离婚纠纷中受损害及弱势配偶一方的合法权益未能得到充分保障，这次《婚姻法》司法解释三公布后，社会反响强烈，婚姻中对弱势群体的救济及利益平衡问题日益突出，但此系最高人民法院不能承受之重。应通过《婚姻法》及其他配套法律制度和社会保障措施的修改和完善来加以解决。英美等国已考虑将此类问题纳入到整个国家的社会保障体系当中，即离婚后生活困难或在社会上失去竞争力的一方可以得到必要的社会保障救济[⑤]，虽然由于经济发展水平等原因我国还没有实施的能力和条件。但可以通过对现行离婚救济制度进行完善或以更为完善的夫妻离婚后扶养制度来取代。
学习和借鉴世界各国及我国港澳台地区关于夫妻离婚后扶养制度，建立和完善完善我国夫妻离婚后扶养制度，包含扶养费给付和住房权保障等方面。在扶养费给付制度基本内容包括扶养的性质、扶养请求权的主体和行使时间、扶养的构成要件、扶养的种类和期间、扶养费的给付标准与方式、扶养请求权的限制、扶养费给付的终止等方面，使该项制度的内容更趋合理，更符合�；せ橐龅笔氯巳烁衿降群屠牖樽杂傻木瘛�
另参考以下文献：
[1]韩延斌：《离婚财产分割中“房改房”的分配原则》，《民事审判指导与参考》总第18期，法律出版社2004年1月版）。
[2]杨立新：《共有权理论与适用》，法律出版社(2007年11月第1版)。
[3]许莉：《夫妻财产归属之法律适用》，载《法学》（上海），48~54页，2007（12）。
[4]史尚宽著：《物权法论》，181页，北京，中国政法大学出版社，2000。
[5]刘保玉、孙超：《夫妻财产共有的特性与物权法规则的适用》，载杨立新、刘德权主编：《亲属法新问题与新展望》，101页，北京，人民法院出版社，2009。
[6]崔建远：物权法(第2版)，21世纪高等院校法学系列精品教材，中国人民大学出版社(2011年1月第2版)。
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[①] 杨晓林，男，北京市岳成律师事务所合伙人、律师，北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会秘书长，中国法学会婚姻家庭法学研究会理事；段凤丽，女，北京市岳成律师事务所律师。
[②]参见杨晓林律师撰写《诉前离婚协议的性质及效力的探讨》，贾明军主编《婚姻家庭纠纷案件律师业务》第167页
[③]参见王卫国主编《民法》第197页，中国政法大学出版社，2007年10月第一版
[④]韩延斌：《离婚财产分割中“房改房”的分配原则》，《民事审判指导与参考》2004年第1集，法律出版社。
[⑤]参见《汪晓宁 李健 关于完善我国离婚救济制度》。法治网http://www.legaldaily.com.cn/fxy/content/2007-05/31/content_628175.htm?node=6070
