编号│易居律师团案例库YJFC1910332
编者│易居房产律师团案例研究部
联系│13911056513@139.com
购买法拍房后再转让，房屋转移登记的土地出让金由谁缴纳？
——高某、蒋某等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
房屋买卖合同纠纷 法拍房 税费 土地出让金 过户前费用
【要点提示】
涉案房屋为被告通过司法拍卖所得，该房屋要登记于被告名下尚有一笔税费未缴纳。对于该笔税费由谁缴纳，被告与原告签订的《房地产转让合同》明确约定“此房为拍卖房，在办理买卖过户前的费用由甲方（被告）承担”。原告要求被告履行合同承诺，付清过户至原告名下前相关税费，并协助办理房屋产权变更登记手续至原告名下的诉请，于法有据，应予支持。
【当事人信息】
原告: 卢某、蒋某（被上诉人）
被告：高某（上诉人）
【案情简介】
原告卢某与原告蒋某系夫妻关系。2013年12月24日，原告蒋某（乙方）与被告高某（甲方）签订《房地产转让合同》一份，约定甲方将205室房屋（建筑面积62.97平方米）、车棚1个转让给乙方；房屋成交总价为436000元，乙方先付甲方定金1万元整，在交房当天付甲方房款376000元，余款5万元在过户当天付清；同时约定，此房为拍卖房，在办理买卖过户前的费用由甲方承担；甲方保证该房产权合法，来历清楚，实事求是地把房产来历情况告诉乙方，乙方充分了解该房产的事实，接受该房产的瑕疵并愿意购买。同日，被告高某收到购房定金1万元。2014年1月4日，被告高某收到购房款376000元。上述房屋实际由二原告居住至今。
另，案涉房屋系被告高某通过法院拍卖取得。2010年9月25日，法院作出执行裁定后即发生法律效力。
现二原告因被告未支付从韩某处过户至被告名下所需缴纳的土地出让金等税费，导致无法过户至原告蒋某名下，诉至法院，请求解决。
【法院判决】
【一审】：
被告高某协助原告蒋某办理205室房屋及车棚的产权变更登记手续（协助办理产权变更登记手续前，被告高某需付清上述房屋产权变更登记至自己名下所需支付的相关税费）；
【二审】：
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
涉案法院拍卖房屋过户至卢某夫妇名下之前的税费应当由谁承担？
原告蒋某与被告高某签订的《房地产转让合同》合法有效，双方均应按约履行。涉案房屋为高某通过司法拍卖所得，该房屋要登记于高某名下尚有一笔税费未缴纳。对于该笔税费由谁缴纳，法律不禁止买卖双方之间的自由约定。高某与蒋某于2013年12月24日签订的《房地产转让合同》第十条约定“此房为拍卖房，在办理买卖过户前的费用由甲方（高某）承担”，该约定清晰明确，没有歧义。从案涉房屋原所有权人处过户至被告名下的相关税费系被告作为拍卖买受人应承担的义务，双方关于“办理买卖过户前的费用由被告承担”的约定应理解为被告在由其名下过户至原告名下前需付清所有税费，使案涉房屋具备可过户的状态。
故，二原告要求被告履行合同承诺，付清过户至原告名下前相关税费，并协助办理房屋产权变更登记手续至原告蒋某名下的诉请，于法有据，应予支持。
【相关法条】
《合同法》
第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十四条 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一） 因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二） 在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四） 当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五） 法律规定的其他情形。
