编号│易居律师团案例库YJFC190920323
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无证据证明单方行为可办理网签合同注销，应认定为协商一致解除，出卖人将房屋另行出售他人不构成违约！
——吴某与栾某房屋买卖合同纠纷案（再审）法律解析
【关键词】
网签合同 协商一致解除合同 单方行为 注销网签 证明责任 违约责任 返还定金 一房二卖
【要点提示】
本案中，买受人虽主张注销网签合同其与某房产中介均不知情，但现有证据不能证明房屋买卖合同的一方当事人依单方行为即可办理网签合同注销手续，故法院未支持其主张。在此情况下，买受人应当就其主张承担举证责任，因其不能提供充分证据证明主张，故出卖人在网签合同注销后将涉案房屋另行出售给他人的行为不构成违约。
【当事人信息】
原审原告: 吴某（上诉人、买受人、再审被申请人）
原审被告：栾某（被上诉人、出卖人、再审申请人）
原审第三人：某房产中介
【案情简介】
2009年11月，通过第三人某房产中介，栾某（出卖人）与吴某签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，该房屋成交价为92.6万元。
2009年11月9日，栾某出具收条，内容为：今收到购买人吴某购买的涉案房屋的购买定金2万元整。
2009年11月9日，栾某（甲方）、吴某（乙方）与某房产中介（丙方）签订《补充协议》，约定：涉案房屋首付款为52.6万元（含签合同时支给甲方的定金2万元）于面签当日交于甲方，丙方陪同见证；在涉案房屋交易中，如甲方违约，甲方应如数退还乙方所支付的所有款项，并赔偿乙方相当于房款20%的违约金；如乙方违约，则乙方应在甲方退还乙方所支付的所有款项后，支付甲方相当于房款20%的违约金。违约方赔偿丙方全额的服务费用。
2009年11月26日，涉案房屋办理了网上签约。
2009年12月1日，涉案房屋办理了网签注销手续。
2009年12月28日，栾某与案外人办理了涉案房屋买卖网签合同。2009年12月30日，栾某与案外人向房屋登记管理部门申请办理涉案房屋所有权的转移登记，并于当日将房屋过户到案外人名下。
吴某向法院诉请：1、栾某返还吴某定金20000元；2、栾某赔偿吴某违约金185200元；3、栾某承担吴某过户费7000元、贷款服务费3000元。
【法院判决】
【原一审】：
一、栾某返还吴某定金2万元。
二、栾某向吴某支付违约金185200元。
三、栾某赔偿吴某过户费7000元、贷款服务费3000元。
【再审一审】：
一、栾某返还吴某定金2万元。
二、驳回吴某的其他诉讼请求。
【再审二审】：
驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
无证据证明单方行为即可办理网签合同注销手续，应认定为协商一致解除合同，出卖人将房屋另行出售他人不构成违约！
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方当事人均认可合同已经解除。但是，吴某主张双方并未协商解除合同，栾某单方违约不履行合同，且将房屋出售给案外人并办理过户手续，要求栾某按合同约定向其支付违约金。栾某主张双方已经协商解除合同并办理了网签合同的注销手续，之后其才将房屋出售给案外人，该行为不构成违约。法院认为，根据北京市住房和城乡建设委员会房地产交易信息公示中显示，涉诉房屋的网签合同已于2009年12月1日办理注销手续。吴某虽主张注销网签合同其与某房产中介均不知情，但现有证据不能证明房屋买卖合同的一方当事人依单方行为即可办理网签合同注销手续，故法院未支持其主张。在此情况下，吴某应当就其主张承担举证责任，现吴某不能提供充分证据证明其主张，故栾某在网签合同注销后将涉案房屋另行出售给他人的行为不构成违约。综上，吴某要求栾某支付违约金的诉讼请求，于法无据，法院不予支持。
注：再审一审中，吴某认可诉讼请求第3项即栾某承担吴某过户费7000元、贷款服务费3000元，已由第三人某房产中介公司予以退还，就该项诉讼请求其不再主张。
【涉案法条】
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》
第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
