购买房屋未过户(办理产权登记)，继承人不能直接主张遗产分割?！
---孙某与某城乡建设委员会拆迁行政许可案（再审）法律解析
供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)
来源│易居房产律师团队案例研究库（18-060总第271）
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【关键词】
未过户 未办理产权登记 继承人 遗产分割 无利害关系 行政许可
【要点提示】
依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，被继承人未取得该房产在国家房产管理机关所有权登记，不能确定归其所有，故房产所有权不能在继承人之间继承分割。
【当事人信息】
原告：孙某（上诉人、再审申请人）
被告：某市城乡建设委员会（被上诉人、被申请人）
【案情简介】
孙某父母孙某1、周某从产权人邢某处购买了案涉27号院落，并一直居住至去世。其父母购买该处房产后一直未办理过户手续，且二人去世后无法再办理过户手续，后该房屋遇上拆迁。
孙某不服某市城乡建设委员会颁发的某建拆许字（2010）第2号《某市城市房屋拆迁许可证》的行政行为，向法院提起行政诉讼，诉讼请求为：确认某市城乡建设委员会颁发的某建拆许字（2010）第2号《某市城市房屋拆迁许可证》违法。
【法院判决】
一审（裁定）：驳回孙某的起诉。
二审：驳回上诉，维持原裁定。
再审：驳回孙某的再审申请。
【案件评析】
所购买房屋未办理过户登记，不能确定所有权，继承人无权主张、房产所有权亦不能在继承人之间继承分割？！
涉案房产原坐落于某市某号院落，房屋所有权人登记在邢某名下。在孙某与孙某2、孙某3（与孙某系兄弟关系）的继承纠纷案中，原审法院于2009年10月12日作出民事判决。针对两被告孙某2、孙某3提起的要求分割某号院及院内的十余间房屋的反诉请求，该判决第四页载明，“反诉被告孙某2、孙某3辩称，反诉原告要求依法分割的房屋不属于被继承人孙某1夫妇的遗产范围，该房屋与本案无关……”。另外，第七页载明，原审法院认为，“……（三）关于院落房屋在本案的处理问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条的规定，孙某1、周某夫妇未取得该房产在国家房产管理机关所有权登记，不能确定归其夫妇共同所有，故该处房产所有权仍然不能在继承人之间继承分割。证人窦某国就房产转让关系所作的证言不能单独作为认定案件事实的依据。房产所涉及的权利人不清，同时房产的实际所有权人未予证明其转让关系真实合法。……因此，法院亦不能确定该房产除使用权外的其他合法权利构成孙某1、周某夫妇遗产。反诉原告孙某2、孙某3反诉要求对该房产所有权或其他合法权利进行继承分割均证据不足，理由不充分，法院不予支持。……”。该民事判决已发生法律效力。
据此，孙某在本案中称其作为父母的继承人之一，与作为父母遗产的涉案房产存在直接的利害关系的申请事由，与其在某市法定继承纠纷案件中的答辩意见自相矛盾。况且，该生效民事判决认为不能确定涉案房产归孙某1、周某夫妇共同所有，亦不能确定涉案房产除所有权以外的其他合法权利构成孙某1、周某夫妇遗产。在孙某未提供证据推翻原审法院生效判决的情况下，其主张涉案房产属于孙某1、周某夫妇遗产，其作为继承人与涉案房产有法律上的利害关系的理由不能成立，法院不予支持。综上，孙某与某市城乡建设委员会颁发的《某市城市房屋拆迁许可证》不具有利害关系。
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第二十五条 行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。
